混产老楼换电梯怎样走出困局、多产权小区改造难系列报道

  北京日报推出的“多产权小区改造难系列报道”引发读者关注。记者梳理12345市民热线时发现，自今年1月1日至2月12日11时，反映老旧小区改造的市民来电量达3622件，其中涉及产权问题的超过800件。比如在朝阳区安苑北里1号楼，楼内投入使用30多年的“高龄”电梯故障频发，安全隐患令人担忧。居民不断呼吁电梯换新，属地街道尝试多年却难有进展，问题的关键就在于这是一栋央属混产老楼，产权单位多达18家。居民们在获悉专项维修资金“见底儿”后，觉得电梯换新更是陷入困局，难上加难。

安苑北里1号楼电梯问题引发居民担忧。

现场

  老楼电梯问题多多

  走进安苑北里小区1号楼，居民张女士按下电梯键，十几秒后，轿厢停在一楼，厢门缓缓打开。“这次挺顺利。”张女士说，这栋楼有25层，住着200户居民，楼内仅有两部电梯，时常出现故障，她和邻居们多次遇到电梯停下后，门卡住打不开的情况。

  踏进轿厢后，张女士按下楼层键。“这个环节也出过问题。”不久前的一天，张女士夜间回家，刚进电梯，还没来得及按楼层键，所有按键就自动亮了起来并不停闪烁，然后电梯开始上行，每一层都停下，开门、关门，上行后再停下……“这样一层层停还不算什么，最害怕的是，我永远不知道电梯开门时，停在什么位置。”

  这时，电梯到达指定楼层，门缓缓打开。拉着记者走出电梯，张女士这才松了口气。“我曾两次遇到电梯‘任性’停，门打开时才发现，轿厢要么比地面高一截，要么比地面矮一截，所幸每一次与地面的距离都只有20厘米左右，小心一点可以自己从电梯里出来。”她说，有些邻居就没这么“幸运”了，遇上过轿厢到站后打不开门的情况。张女士说，这栋楼里有不少老人和孩子，最令大家担心的是电梯故障把老人或孩子关在里边。

  “从按下电梯键到从电梯里走出来，每个环节都可能出现问题。”居民刘女士说，安苑北里1号楼建成已有30多年，楼里的两部电梯也属于“高龄服役”，比自己的年纪都大，由于电梯老化，各类故障频发，尤其是最近几年，故障更加频繁。“每一次出故障后，物业都会立刻前来抢修，可总是好景不长。”

  探访

  同一小区对比悬殊

  居民反映，除了电梯老化导致的安全隐患，这栋楼的其他问题也不少。“飞线到处都是，不美观更不安全。”“一到雨季阳台就漏水，修修补补把楼体外立面贴满了补丁。”“楼道里、垃圾桶站前经常堆放杂物。”

  随后，张女士又带记者到小区内其他居民楼转了一圈。记者发现，安苑北里共12栋居民楼，与1号楼相比，5号楼、9号楼等居民楼如同开了“美颜滤镜”，楼体外立面干净整洁，路面平整宽敞，楼道内干净明亮，飞线全部入槽，连电梯也更换一新。

  “你看这像是在同一个小区吗？”张女士说，1号楼和其他居民楼都属于安苑北里小区，而且由同一家物业公司管理。近年来，小区里几栋楼陆陆续续都进行了改造，旧貌换新颜，而1号楼不仅环境脏乱，连最令大家头疼的电梯故障问题也迟迟得不到解决。

  追因

  18家产权方难达共识

  “安苑北里小区最初是开放型小区，后来为了便于管理，逐渐建起了围栏，可由于历史原因，1号楼与其他居民楼分割开来，独立形成了一个小院。由于产权、管理权混乱，物业仅能开展垃圾清运、打扫卫生等最基础的工作，涉及更换电梯这样的大事儿，就显得有心无力。”属地亚运村街道相关负责人坦言，“我们和居民一样迫切期待解决电梯带来的安全问题，也努力尝试了各种办法，可每一次尝试都收效甚微。”

  安苑北里小区共12栋居民楼，1号楼的产权尤为复杂，涉及18家产权单位，其中，一半以上是央产房，其他房屋则为市属产权。“我们和楼里的居民最先想到的办法是一样的——提取专项维修资金。由于涉及的产权单位很多，早在2020年我们就尝试‘吹哨’召开协商会，把各家单位聚在一起，了解使用专项维修资金的情况，以便推动电梯换新。”该负责人说，街道曾一次次联系各家企业，一家家发函，可18家产权单位中，有的公司已经破产，有的联系不到人，虽然最后协商会确实召开了，但来的只有三四家企业的代表，他们也各有各的难处，比如流程繁琐、周期太长、资金困难等等。会后，街道又曾多次尝试联系各家产权方，但始终没有进展。

  提取专项维修资金更换电梯的方案迟迟无法推动，居民的诉求又该怎么办？街道又进行了其他尝试：如果能够推动1号楼进行老旧小区改造，不仅能解决电梯安全问题，还可以有效改善居民生活环境，但这一尝试很快又遭遇了瓶颈。

  据了解，按照2020年发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》要求，根据老旧房屋产权隶属关系，中央和国家机关各部门是央产房老旧小区综合整治工作的项目责任主体，负责本部门央产房屋的综合整治工作；北京市各区政府负责辖区内市、区属老旧小区综合整治工作。中央和国家机关老旧小区综合整治项目范围、内容、标准和投资，由中直管理局、国管局核定；北京市老旧小区综合整治项目采取基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的方式，由街道办事处、乡镇政府上报，区政府审核，经市老旧小区综合整治联席会议审议通过后列入改造计划。

  “旧改如果涉及多家产权单位，每家单位的各项流程、进度都不统一，改造很难推进。何况安苑北里1号楼是典型的混产老楼，央产房改造和北京市老旧小区改造是两套规则，怎么办？”负责人告诉记者，安苑北里小区内有的居民楼已经进行了旧改，但这些楼要么是单一产权，要么是涉及的多家产权中有一家占比很高，但1号楼的各家产权方却占比均衡。

  “不过，也有混产老楼成功旧改的案例——多家产权单位经过协商，将旧改事宜委托给一家产权单位。委托给市属企业，则可以按照北京市老旧小区改造机制来推动，反之则按照央产房的改造流程来走。也就是说，这种方式的关键在于，要有一家产权单位来牵头。”亚运村街道也打算借鉴这种成功经验，并就这一想法寻求各家产权单位的支持。

  “协调了一圈，由于种种原因，没有产权方愿意牵这个头。”多次尝试都收效甚微，属地只能转向督促物业加大对1号楼的日常清洁工作，做好电梯巡查。不论工作日还是节假日，都安排工作人员24小时值守，确保一旦电梯出现故障，能以最快的速度到达现场并展开抢修。“可这个办法终究治标不治本。”

  破局

  共商共治共破难题

  春节期间，安苑北里1号楼电梯再次出现故障，居民对解决电梯安全问题的诉求更迫切了。为了尽快找到更换电梯的方式，街道组织召开了居民议事协商会，邀请居民代表共同商讨解决办法，并在会议之前做足了功课。正是随着这一次协调会的召开，大家意识到，旧的问题还未解决，新的更棘手的问题又出现了。

  参加协商会的李先生告诉记者，他和居民此前一直寄希望于能提取专项维修资金更换电梯，但经过属地多次协调，终于了解到这栋楼的专项维修资金的大致使用情况。“这栋楼的专项维修资金已经‘见底儿’了，即便能够全部提取出来，也远远无法满足更换两部电梯的需求。”

  协商会一开就是数个小时，有居民提出，能不能通过业主集资的方式更换电梯，而提取的专项维修资金可以用于其他维修和改造，也有居民对集资方式是否能在全楼推广提出质疑。会后，街道带着居民提出的各种想法和建议，再次与社区、物业进行沟通。

  经过一遍遍讨论，大家有了一个新想法。“这次我们想试一试‘党政群’共商共治的方式，也就是属地、物业和居民三方共同参与。”街道相关负责人表示，接下来他们打算就这一方案与居民进行协商，征求居民意见。不过，这仍然是个复杂而艰难的过程，每户居民所在楼层不同，对电梯的需求不同，如果筹集资金具体该如何分摊，种种细节都需要仔细考量，是否真能行得通，还有待进一步沟通。记者 鹿艺佳 文并摄